不怕讨债的是英雄,就怕欠债的是真穷。
01“业绩三连”
(资料图片)
6月5日晚,恒大物业一口气发布了3份业绩报告,包括2021年、2022年半年度和2022年的业绩报告。
物业管理行业有着“轻资产、稳现金流”的特性,一般来说,在足够多的物业面积的支持下,物业费收入也不会少。
恒大物业一年的物业费收入过百亿并不难,但这样的“现金牛”也无法在恒大的暴雷中独善其身。
具体到数据上,虽然恒大物业的营收表现还算不错,但一方面仍然是资不抵债,另一方面,公司管理的物业面积增长也在失速。
2021年,公司营收约131.94亿元,净利润为-3.88亿元;2022年,公司营收118.09亿元,净利润约14.79亿元。
可以看到2021年9月中国恒大爆发流动性危机后,经过一段时间的震荡,恒大物业的盈利能力正在恢复。
但实际上,这两年的恒大物业是资不抵债的。
数据显示,2021年和2022年,公司总负债分别是101.05亿元和86.61亿元,同期内公司的总资产分别是66.02亿元和71.48亿元。
与此同时,恒大物业的在管面积增长也在失速。
截至2021年末,恒大物业总合约面积约为8.22亿平方米,在管面积约为4.73亿平方米。
截至2022年末,恒大物业总合约面积约为8.19亿平方米,在管面积约为5亿平方米。
一年时间在管面积仅增加0.27亿平方米,增幅仅为5.7%。
恒大物业扩张失速,一方面有恒大楼盘交付少的原因,另一方面则是受限于现金流,难以支持公司收购并购更多物业公司。
而这两点,都与中国恒大集团有着脱不开的关系。
02不翼而飞的134亿元
经过近1年的独立调查,2023年2月,恒大物业那不翼而飞的134亿元才逐渐有了眉目。
根据公告,2020年12月28日至2021年8月02日期间,恒大物业的这134亿元,主要分为三笔被恒大拿去抵押了。
好猫财经曾对这三笔质押进行过梳理。
来源:好猫财经
第一笔质押20亿元,开始于恒大物业刚上市后,也就是2020年12月。
好猫财经在文中直接点明,这样的时间安排,透露出恒大物业上市,在某种程度上就是为了“反哺”中国恒大。
第二笔质押87亿元,仅一个多月后就违约了。2021年9月-12月,87亿元存单质押被强制执行。
注意,这刚好和恒大暴雷的时间重合(2021年9月)。
在恒大集团濒临暴雷之际,质押融资这么大一笔金额,可见恒大集团对资金的饥渴。
而恒大物业作为许家印的“现金奶牛”,更是几乎被“掏空”,毕竟恒大物业2021年总资产也就66.02亿元。
第三笔质押27亿元,按照好猫财经的说法,原本是恒大地产向第三方借来偿还对恒大物业的应付账款的,不过随后,恒大物业又将这27亿质押担保给了恒大地产。
如此一番“借新还旧”又回到手里来的操作,不仅抹平了对恒大物业的应付账款,还缓冲了来自银行的压力。
虽然此次恒大物业业绩公告后,恒大物业表示,“会尽力采取合理措施向关联方讨回应收款项,正与中国恒大集团就134亿被占用资金商讨偿还方案。”但是根据澎湃新闻,截止到2023年4月末,恒大地产仅未能清偿的到期债务,就累计约2724.79亿元。
恒大物业要想讨回这134亿元,等着排队去吧。
03何时复牌?
随着恒大物业134亿元的资金调查结果被公开,物业与开发商之间的遮羞布也被揭得差不多了。
虽然恒大物业表示,“本集团致力于不断为业主提供多元化服务,减少对关联方业务的依赖。”但就目前的管理规模来看,恒大物业走向独立仍然有着不小的距离。
数据显示,2022年12月31日,恒大物业来自第三方开发商的管理面积约1.48亿平方米,占比约30%,与2021年末的占比基本持平,其中新增的第三方管理面积占其新增总在管面积比例约为37%。
可以看到,第三方管理面积占比还是不高。要想尽快摆脱对中国恒大的依赖,恒大物业还得继续提升自己的市场竞争力。
当然,搞钱除了努力提高业绩,还可以通过市场融资。
只是自2022年3月21日停牌以来,已经将近15个月了,而根据港交所的上市规则,连续18个月暂停买卖,港交所是可以取消其上市地位的。
也就是说,如果未来3个月仍未能够取得复牌,恒大物业或将面临强制摘牌。
对于现在的恒大物业,复牌既是公司获得融资的渠道,更是保证其上市公司地位的生死之战。
但是发布年报还只是复牌之路的第一步。
根据恒大物业接获的港交所复牌指引,及额外复牌指引,恒大物业还需满足多项条件,其中就包括对恒大物业134亿元的质押担保采取适当补救措施,这也是恒大物业复牌路上最大的障碍。
虽说瘦死的骆驼比马大,客观来说,恒大物业5万亿的在管面积,仍算是第一梯队的,但是短短三个月的时间,对这134亿元进行补救绝非易事。
城门失火,殃及池鱼,曾经的“现金奶牛”,如今也难逃资金这一劫。返回搜狐,查看更多
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